从黄金时代到寒冬时刻，房企们都在为过去买单

作者：Hasove股票配资靠谱吗判断

大家都能明显地感受出来，最近几年的房地产行业，最明显的就是一个字：冷。

冷在销量上、融资上，也冷在企业自己的判断。

国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%；房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；年末商品房待售面积仍有76632万平方米。

过去五年，房地产市场经历了从“黄金时代”到“至暗时刻”的急速转变。2025年1-10月，TOP100房企销售总额仅为2.9万亿元，预估全年销售额相比2021年大幅下滑。千亿房企数量从2021年的41家锐减至2025年的10家，百亿企业也从158家减少到73家。行业集中度却在加速提升——TOP 10房企销售额占TOP 100的比例从2021年的36.4%提升至49.4%。

上市房企营收持续下降，亏损企业数量不断增加，负债率上升，短期偿债能力持续下滑。各家开发商的库存高企占用大量资金，一旦库存消化速度慢于还贷速度，现金流断裂便不可避免。从民营开发商开始到曾经的行业标杆，债务展期、出售优质资产等动作，都在为过去的过度扩张买单。对不少房企来说，目前最重要的任务肯定是如何稳住局面。

当然，同样压力落到不同的企业表现也各有不同。债务、销量、资产修复……像万科、碧桂园、中国金茂、新城控股这样的行业头部企业放在现在这个行业环境里，实际上每一家正在面对的难题都很具体，也很现实。

万科一直被誉为房地产界经营稳健的选手之一，但2025年年度报告打破了外界预期。

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根据万科2025年度报告数据，2025年万科实现营业收入2334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32%和79.0%。值得注意的是，这是A股自1990年成立以来上市公司单年最大亏损纪录，超越2020年海航控股640亿元的亏损规模。

截至2025年末，万科总资产1.02万亿元，较上年末缩水20.65%；归属于上市公司股东的净资产1169亿元，较上年末下降42.32%。资产负债率攀升至76.89%，净负债率从80.6%飙升至123.48%。

好在万科并非孤立无援，大股东深圳地铁集团累计向万科提供超300亿元的股东借款，条件优于市场水平。2026年1月，万科三笔合计约68亿元的中期票据展期方案获持有人100%通过。但资金缺口依然巨大，2025年底，万科持有货币资金672.41亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债分别达到263.31亿元、1366.50亿元，考虑到公司货币资金中还有接近60亿元的受限资金，万科的资金缺口超过千亿元。

与万科不同，碧桂园在2025年实现了扭亏为盈，全年净利润16.2亿元，归属股东净利润32.6亿元。截至2025年底，总资产8121亿元，净资产443亿元，有息负债较2024年底降1055亿元，降幅为42%。

碧桂园是怎么做到的？

核心驱动力是债务重组落地带来的系统性财务修复。2025年12月30日，总额约177亿美元的境外债务重组方案正式生效，境内137.7亿元债券重组方案也全部通过。境外债务重组后期限延长到最长11年，大部分新债务工具融资成本降至1%至2.5%，构建了“低息+长期”的债务结构。

不过如果剔除债务重组收益，碧桂园经营层面仍处于阶段性亏损状态，2025年实现毛亏损431.18亿元，主要是对现有项目对应的存货全年计提了约445亿元减值，加上金融资产和财务担保计提了105亿元减值损失。换句话说，碧桂园账面上的盈利一定程度上来看不是赚出来的。

交付方面，碧桂园2025年完成交付约17万套房屋，自2023年至2025年三年累计交付近115万套。虽然经营层面还在承压，但碧桂园至少通过债务重组为自己赢得喘息窗口。

在行业普遍下滑的大背景下，中国金茂2025年签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，是销售额TOP10房企中唯一实现正增长的企业。营业收入594亿元，同比增0.5%；归母净利润12.5亿元，同比增长17.7%。

不过延伸数据来看，中国金茂营收仅同比增长1%，几乎停滞。归母净利润的增长主要靠投资物业公允价值重估，核心净利润仅增长2%。剔除约6.6亿元永续债利息后，归母净利润为5.9亿元。

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此外，中国金茂物业开发收入占营收的80%，对单一主业依赖性强，同时商业与酒店板块商业地产租金收入未能增长，核心项目比如北京凯晨世贸中心出租率从2024年的96.8%下滑至93.3%。有业内人士分析表示，虽然有央企大股东中化集团的支持，金茂短期不至于出大问题，但盈利质量偏弱、造血能力不足的深层问题可能会在未来带来持续困扰。

新城控股是少数仍能维持经营性现金流为正的房地产企业，不过受整体行业低迷的影响， 2025年，新城控股实现营收530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润为6.8亿元，同比下降9.6%。销售面积约253.58万平方米，同比下降52.94%。开发业务的萎缩幅度超过行业平均水平。

此外，截至2025年末，新城控股有息债务规模为509.74亿元，比2024年减少26.76亿元。但短期偿债压力反而更大，一年内到期有息债务127.48亿元，比2024年的119.88亿元增长6.34%。为缓解资金压力，新城控股不得不收缩拿地规模、处置部分商业资产，但资产处置价格偏低，这样进一步影响了盈利水平。

总结

房地产这个曾经的“黄金赛道”如今已不再是躺着赚钱的行业。寒冬仍在持续，市场低迷、债务高企、资金紧张、库存积压等多重压力将贯穿全年行业发展。

长期来看，房地产行业将逐渐回归理性，“保交楼、保民生、保稳定”成为行业发展的核心导向，房企的竞争将从规模竞争转向质量、品牌、运营能力的综合竞争。

2026年，房地产行业的风险出清将进一步加剧，洗牌速度加快，眼下这场调整还没结束股票配资靠谱吗判断，房企们也还远没到轻松的时候。

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